美國東部時間5月18日，新型冠狀病毒肺炎疫情沖擊了美國商業(yè)房地產(chǎn)市場。美聯(lián)儲在上周五發(fā)布的《金融穩(wěn)定報告》中發(fā)出警告，隨著疫情的加深，除了股票價格外，不動產(chǎn)資產(chǎn)價格可能“大幅下跌”，而商業(yè)房地產(chǎn)市場將可能是“重災(zāi)區(qū)”。

　　美國商業(yè)房地產(chǎn)抵押市場面臨危機

　　美國商業(yè)地產(chǎn)主要包括公寓樓、寫字樓、工業(yè)用房、商鋪和酒店等。根據(jù)美聯(lián)儲數(shù)據(jù)，截至2019年年底，美國商業(yè)地產(chǎn)總市值為美國GDP貢獻了1.14萬億美金。然而在上周，美國公布的當(dāng)周申請失業(yè)金人數(shù)為298萬人，在過去的兩個月里，美國的失業(yè)人口累計已達到3650萬人。工人失業(yè)、企業(yè)停工停產(chǎn)，公司無法支付辦公室租金，因此大規(guī)模的房產(chǎn)抵押貸款違約危機極有可能爆發(fā)，進而造成商業(yè)抵押貸款證券市場危機。

　　商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS) 指的是以商業(yè)物業(yè)為抵押、以相關(guān)房地產(chǎn)未來收入(包括租金收入、物業(yè)管理收入等)為主要償債來源的資產(chǎn)支持證券。

　　在2020年第一季度，商業(yè)房地產(chǎn)貸款的交割仍處于較高水平，反映出強勁的市場環(huán)境。但是，最近美國房地產(chǎn)市場信息提供商Trepp在跟蹤了將近8760億美元的商業(yè)房產(chǎn)貸款付款數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，在4月份有8.8%的借款人尚未還清4月份抵押貸款。不僅如此，到2020年第三季度，美國商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款拖欠率降預(yù)計達到8.25%到8.75%。而即便在08年經(jīng)濟衰退中，拖欠率也是在數(shù)年后的2011年7月才達到了9%的峰值。

　　根據(jù)惠譽評級的最新報告，在違約率方面，由于疫情重創(chuàng)旅游、零售業(yè)，五月份酒店和零售業(yè)的違約率在短期內(nèi)分別從2020年3月份的1.44%和3.51%上升至30%和20%。

　　截至四月份，已有5000名借款人向房地美、富國銀行、米德蘭貸款服務(wù)以及美國商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款證券服務(wù)商尋求債務(wù)減免。而這些借款人主要來自酒店、零售業(yè)等行業(yè)，他們正在想方設(shè)法地減免債務(wù)。其中更是包括了美國總統(tǒng)特朗普家人運營的酒店和度假村，受疫情的影響，該集團向聯(lián)邦政府提出延期支付每月26.8萬美金的酒店租金的要求。

　　居家辦公加深危機風(fēng)險

　　空曠的時報廣場

　　在疫情期間，全世界的公司職員都不得不采取居家工作模式。即使疫情趨緩，人們開始逐步復(fù)工，大規(guī)模的居家辦公已經(jīng)對企業(yè)員工的工作方式產(chǎn)生巨大的影響：美國社交網(wǎng)絡(luò)巨頭推特5月12日宣布，如果員工愿意，可“永遠“在家工作;其他包括谷歌和Facebook在內(nèi)的硅谷科技巨頭，都紛紛因為防范新冠疫情出臺且延長了員工在家辦公的政策。

　　紐約華爾街的金融機構(gòu)包括高盛、摩根大通也紛紛頒布“居家令”。紐約曼哈頓的辦公租賃活動在本季度就上一季度相比暴跌了50%。許多企業(yè)還將考慮在疫情之后，將辦公室搬出紐約，在紐約附近的郊區(qū)設(shè)立“衛(wèi)星”辦公室，從而降低租金成本。

　　一旦居家辦公成為常態(tài)，商業(yè)辦公樓、寫字樓都將面臨“人去樓空”的局面，對商業(yè)房地產(chǎn)市場的打擊將是巨大而長遠的。

　　同時美國零售業(yè)、餐飲業(yè)的前途未卜也給商業(yè)房地產(chǎn)的未來蒙上未知的陰影。美銀認為，美國的關(guān)店潮將一直持續(xù)到五月底，甚至更長的時間。因為在沒有疫苗和任何抗病毒藥物治療的情況下，即便重啟經(jīng)濟，美國民眾也可能不會愿意冒險外出就餐、消費。那么隨著更多脆弱的零售企業(yè)被迫破產(chǎn)，有些店鋪可能永遠不會再開張了。