房地產(chǎn)股今天突然大漲，讓今天的樓市格外搶眼。就在今天，至少三則消息催熱房地產(chǎn)市場(chǎng)!

美股重挫引發(fā)亞太股市紛紛下跌，A股地產(chǎn)板塊、港股內(nèi)房股卻逆市上揚(yáng)，地產(chǎn)指數(shù)一度成為兩市唯一上漲指數(shù)。今日地產(chǎn)股暴動(dòng)，歸因還在房地產(chǎn)市場(chǎng)，三則消息兩個(gè)真一個(gè)假：

第一則消息，是部分城市下調(diào)首套房貸利率，是真。

據(jù)券商中國(guó)記者了解，深圳部分銀行首套房貸利率上浮已由20%下調(diào)至15%，而且房貸審批有所加快，最快一周就能放款。其實(shí)，除了深圳以外，全國(guó)已有不少城市房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，這對(duì)于政策面偏冷的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，算是迎來(lái)些許暖意。

第二則消息，是放貸提速，經(jīng)券商中國(guó)記者求證，這也是真消息。

例如深圳，不僅首套房貸利率下調(diào)，而且最快可一周放款;北京房貸政策未現(xiàn)松動(dòng)，放款速度稍有加快;

第三則消息，是半年內(nèi)必須放開(kāi)全部限購(gòu)，這一則是假消息。

市場(chǎng)有傳聞稱(chēng)，按照國(guó)務(wù)院要求，2018年底之前，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售政策，均應(yīng)廢除。不過(guò)，這則消息援引的《關(guān)于開(kāi)展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》系5月份發(fā)布，且該消息在2018年5月已被辟謠。

截至收盤(pán)，A股地產(chǎn)板塊收漲2.32%，港股內(nèi)房股指數(shù)漲逾1%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)收漲2.52%。個(gè)股方面，榮安地產(chǎn)(2.57 +9.83%,診股)漲停，中潤(rùn)資源(3.48 -1.97%,診股)、保利地產(chǎn)(12.40 +2.06%,診股)、中州控股漲逾5%，招商蛇口(18.49 +0.11%,診股)、萬(wàn)科A(23.81 +1.36%,診股)漲逾4%。港股方面，融創(chuàng)中國(guó)漲5.74%，碧桂園漲4.37%，中國(guó)恒大盤(pán)中一度跌逾4%，最終收漲1.7%。

關(guān)注一：深圳首套房貸利率下調(diào)，最快一周放款

房地產(chǎn)熱門(mén)城市深圳的房貸利率曾一路走高，市場(chǎng)上除了光大銀行(4.00 -1.23%,診股)、民生銀行(6.28 -0.95%,診股)等執(zhí)行首套房貸利率上浮30%(6.37%)、20%(5.88%)，工商銀行(5.69 +0.71%,診股)、建設(shè)銀行(7.28 +0.55%,診股)等均按首套首付3成、首套房貸利率上浮15%(5.635%);二套房首付7成、二套房貸利率上浮20%(5.88%)執(zhí)行。

不過(guò)，近期房貸利率有所松動(dòng)。中原地產(chǎn)(深圳)按揭部統(tǒng)計(jì)的深圳商業(yè)銀行房貸利率情況顯示，今年7月，民生銀行首套、二套房貸都在基準(zhǔn)利率上浮20%;而進(jìn)入10月下旬，二套房貸利率仍在20%，但首套房貸利率已調(diào)整為15%，下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)。

深圳地區(qū)一名資深房產(chǎn)從業(yè)人士告訴券商中國(guó)記者，之前房貸額度緊張，要排隊(duì)放款、放款緩慢，甚至不接單，但是近期只要申請(qǐng)人資料齊全、審批過(guò)關(guān)，最快一周就能放款。

關(guān)注二：“半年內(nèi)必須放開(kāi)全部限購(gòu)”為虛假消息

今天，打開(kāi)朋友圈，又被一則樓市“重磅新聞”嚇了一跳，題為《重磅!國(guó)務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)必須放開(kāi)全部限購(gòu)!》。

文中顯示，按照國(guó)務(wù)院下發(fā)的《通知》要求，2018年底之前，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售政策，均應(yīng)廢除。一時(shí)間引發(fā)市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注。

事實(shí)上，風(fēng)馬牛不相及。房住不炒，限購(gòu)、調(diào)控依然是這個(gè)階段的主旋律。消息的解讀來(lái)源于國(guó)務(wù)院5月14日的文件，只是一個(gè)常態(tài)化的文件，關(guān)于產(chǎn)權(quán)保護(hù)、規(guī)范性文件清理工作的通知。

而且，改傳言早在2018年5月中旬產(chǎn)生了一波錯(cuò)誤解讀，彼時(shí)已被辟謠。

關(guān)注三：北京房貸政策未現(xiàn)松動(dòng)，放款速度稍有加快

作為房貸調(diào)控政策最嚴(yán)的城市，北京若出現(xiàn)房貸政策松動(dòng)，那可以說(shuō)是全國(guó)樓市松動(dòng)的確立信號(hào)。不過(guò)，券商中國(guó)記者了解到的實(shí)際情況是，北京目前并無(wú)出現(xiàn)房貸政策松動(dòng)跡象。盡管最近確實(shí)有極個(gè)別股份行下調(diào)了首套房貸款利率，但利率下調(diào)的情況有些特殊。

“根據(jù)監(jiān)管部門(mén)要求，除外資銀行外，北京各家中資銀行的首套房貸款利率不能低于基準(zhǔn)上浮10%，至于具體上浮多少銀行自行確定。我們之前因?yàn)榉抠J額度緊張，所以首套房貸款利率是上浮20%，最近額度充裕后才下調(diào)到上浮15%，但仍比其它一些銀行的利率水平要高一些?！泵裆y行北京分行一人士對(duì)券商中國(guó)記者表示。

“我們目前仍執(zhí)行首套房貸款利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)，最近并未收到通知可以放松房貸要求，也未下調(diào)房貸利率水平?！北本┿y行(6.05 +0.17%,診股)某支行工作人員稱(chēng)。

北京一房產(chǎn)中介人士也對(duì)券商中國(guó)記者表示，目前北京房貸利率并未松動(dòng)，首套房貸率利率最低仍是上浮10%，二套房最低上浮20%，“前兩天有一個(gè)客戶(hù)聽(tīng)傳言說(shuō)銀行下調(diào)了房貸利率，我們就給各家銀行打電話(huà)問(wèn)了一下，都說(shuō)沒(méi)有放松”。

不過(guò)，雖然北京地區(qū)整體的房貸利率未見(jiàn)松動(dòng)，但由于樓市成交量的下滑，銀行房貸額度比前兩年顯得更為充裕，所以與前兩年相比，銀行放款的速度也會(huì)稍有加快。

“我們現(xiàn)在的房貸額度還是挺充裕的，基本上可以做到貸款申請(qǐng)人把其他購(gòu)房手續(xù)辦妥后，我們這邊很快就能放款?！鄙鲜雒裆y行人士說(shuō)。

上述中介還表示，在北京地區(qū)，北京銀行和建設(shè)銀行的房貸額度相對(duì)多一些，加之現(xiàn)在貸款申請(qǐng)數(shù)量沒(méi)之前那么多，所以放貸速度會(huì)比其他銀行快一些。

“我們的房貸利率也沒(méi)下調(diào)。放款速度與項(xiàng)目、經(jīng)辦行都有關(guān)系，但一般情況下，新房的放款速度比二手房快，新房從過(guò)戶(hù)到放款一般需要1個(gè)月左右，快的話(huà)兩周就可完成;二手房一般需要1-2個(gè)月放款。”建行北京分行一人士說(shuō)。

券商中國(guó)記者從北京銀監(jiān)局獲悉，2018年以來(lái)，北京銀行業(yè)繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨勢(shì)得到有效控制，增速總體低于各項(xiàng)貸款平均水平。2017年一季度至2018年二季度，北京個(gè)人住房貸款月均新發(fā)放金額逐季度減少，各季度月均發(fā)放金額分別為268.52億元、204.23億元、147.91億元、87.29億元、83.45億元和78.58億元，連續(xù)五個(gè)季度環(huán)比下降。2017年4月至2018年6月末，北京銀行業(yè)按照“317新政”執(zhí)行的個(gè)人住房貸款中，超八成用于支持無(wú)房群體購(gòu)房需求，有效支持了無(wú)房群體購(gòu)房需求。

關(guān)注四：上海房貸政策未調(diào)整

記者從上海兩家國(guó)有行及一家股份行信貸人士獲悉，“上海房地產(chǎn)政策近期未調(diào)整?！鄙虾５貐^(qū)首套房首付35%、首套房利率不上浮;二套房中普通商品房首付5成、非普通商品房首付7成，二套房貸利率上浮10%。

不過(guò)，一家國(guó)有行上海地區(qū)支行信貸部施經(jīng)理透露，盡管近期單子有點(diǎn)多，但審批速度及放貸款速度都提升了，“我剛不久辦了一個(gè)單子，材料交上去，2個(gè)工作日就審批下來(lái)了?！?

今年8月，就有媒體報(bào)道，兩家國(guó)有大行在上海準(zhǔn)備降低首套房貸利率，從95折下調(diào)至9折，雖然后來(lái)兩家大行都予以否認(rèn)，表示未對(duì)個(gè)人住房貸款利率政策進(jìn)行下調(diào)，但有傳言稱(chēng)，銀行本打算下調(diào)房貸利率，但消息曝光后因太敏感而最終未被執(zhí)行。

盡管是空歡喜一場(chǎng)，但一些城市樓市松動(dòng)的跡象在今年七八月就已有苗頭。

關(guān)注五：越來(lái)越多城市房貸利率松動(dòng)

雖然北京地區(qū)房貸政策尚未見(jiàn)松動(dòng)，但其他一些樓市熱門(mén)城市卻有松動(dòng)的跡象。

據(jù)多家媒體報(bào)道，繼7月底廣州多家銀行下調(diào)首套房貸利率，8月初，廣州匯豐銀行宣布再度下調(diào)首套房基準(zhǔn)利率，具體調(diào)整為：首套房基準(zhǔn)利率上浮8%，二套基準(zhǔn)利率上浮10%，從8月1日開(kāi)始執(zhí)行。目前，四大行首套房基準(zhǔn)利率基本是上浮10%;而二套房利率基本為上浮15%～20%。

進(jìn)入10月，更多城市下調(diào)了房貸利率。據(jù)溫州日?qǐng)?bào)報(bào)道，進(jìn)入10月，有銀行悄然下調(diào)了首套房貸的利率，多家銀行開(kāi)始執(zhí)行首套房利率基準(zhǔn)上浮10%，而原本需要排隊(duì)等貸的情況也在減少。此前，溫州各大銀行，基本執(zhí)行首套房利率上浮15%-20%，二套上浮20%或更高。如今，這種情況正在改變，一向高企的房貸利率開(kāi)始松動(dòng)了，越來(lái)越多家銀行將首套房貸利率調(diào)至上浮15%以下。

據(jù)券商中國(guó)記者了解，杭州地區(qū)部分銀行通過(guò)辦理房貸中搭售銀行理財(cái)、基金或保險(xiǎn)產(chǎn)品的方式，面向個(gè)人房貸的利率有所下調(diào)。

“并沒(méi)有接到指導(dǎo)或通知有調(diào)整?！庇浾邚膰?guó)有大行、一家股份行的杭州地區(qū)信貸人員獲悉，近期并未收到通知房貸政策有所調(diào)整;房貸利率方面，每個(gè)不同樓盤(pán)合作銀行的利率不一樣。

總的來(lái)看，在房產(chǎn)市場(chǎng)上，杭州首套房貸利率整體維持在15%-20%，其中，四大行基本上浮15%，股份制、城商行相對(duì)較高，還有個(gè)別支行曾經(jīng)上浮30%、40%;二套上浮20%~25%。個(gè)別銀行的利率漲幅比較大的，比如匯豐銀行一度將首套房貸利率上浮25%，二套上浮26%。

部分銀行的房貸利率有所靈活調(diào)整。某家國(guó)有大行銀行杭州地區(qū)某支行信貸部劉經(jīng)理告訴記者，客戶(hù)貸款時(shí)，按房貸額度的10%~15%認(rèn)購(gòu)銀行的理財(cái)、基金或者保險(xiǎn)產(chǎn)品的話(huà)，二套房貸利率有所下調(diào)，“每個(gè)支行會(huì)有所區(qū)別，一般能到13%~15%，這樣客戶(hù)既能減少利率利息成本，也能在買(mǎi)理財(cái)中獲得收益?！?

關(guān)注六：房貸利率松動(dòng)反映出房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)

房貸利率的松動(dòng)，與樓市成交量穩(wěn)中趨降有關(guān)?？傮w看，盡管目前有一些城市的部分銀行下調(diào)了房貸利率，但下調(diào)的銀行多數(shù)因?yàn)橹暗睦仕骄透哂谄骄瑯I(yè)，目前不少熱門(mén)城市的首套房貸款利率依舊至少在基準(zhǔn)上浮10%。不過(guò)，受樓市成交量趨穩(wěn)影響，銀行房貸額度充足、放款時(shí)間加快則是更為普遍的現(xiàn)象。

同時(shí)，據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年9月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.70%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.163倍，環(huán)比8月上升0.18%;同比去年9月首套房貸款平均利率5.22%，上升9.20%。不過(guò)房貸利率增幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下降。

對(duì)于銀行房貸利率下調(diào)，蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍同樣認(rèn)為，“近幾個(gè)月央行降準(zhǔn)等貨幣政策微調(diào)，市場(chǎng)整體流動(dòng)性寬松使得銀行的資金成本有所下降，首套房利率下調(diào)也屬于正?，F(xiàn)象?！?

交通銀行(5.91 -0.67%,診股)金融研究中心高級(jí)研究員夏丹稱(chēng)，房貸利率連續(xù)上漲，但上漲的幅度在不斷縮小，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月在小幅上漲之后可能趨于穩(wěn)定。

此外，多地出現(xiàn)房貸利率下調(diào)，還有一個(gè)原因不容忽視，這或許也驗(yàn)證著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)。北京一宏觀(guān)分析資深人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，中國(guó)的房?jī)r(jià)周期非常短，受政策沖擊較大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)周期的波幅和頻率都高于其他國(guó)家。而房?jī)r(jià)受政策沖擊影響的時(shí)滯一般在2年左右。國(guó)務(wù)院自2016年10月開(kāi)始出臺(tái)一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，按此推算，2018年10月后房?jī)r(jià)沖擊的效應(yīng)就會(huì)逐步顯現(xiàn)，實(shí)際上，目前不少大中城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下跌的苗頭。

關(guān)注七：A股港股地產(chǎn)板塊紛紛逆市上揚(yáng)

受美股重挫影響，A股出現(xiàn)早盤(pán)出現(xiàn)大幅下挫，跌幅一度超過(guò)2%。然而，地產(chǎn)板塊成為市場(chǎng)最大亮點(diǎn)，一度成為兩市唯一上漲板塊。截至券商中國(guó)發(fā)稿，在券商、保險(xiǎn)、銀行三大金融板塊帶領(lǐng)下滬指翻紅，地產(chǎn)板塊依然強(qiáng)勢(shì)不改，收漲2.32%。

個(gè)股方面，榮安地產(chǎn)漲停，云南城投(3.32 +2.79%,診股)漲逾8%，泰禾集團(tuán)(15.05 +1.14%,診股)、嘉凱城(8.03 +6.22%,診股)幅超過(guò)7%，中潤(rùn)資源、保利地產(chǎn)、中州控股漲逾5%，招商蛇口、廣宇發(fā)展(7.65 +2.96%,診股)、萬(wàn)科A、漲逾4%。

值得注意的是，港股市場(chǎng)中，內(nèi)房股也出現(xiàn)普漲。即使板塊指數(shù)在開(kāi)盤(pán)大跌近3%的情況下，也出現(xiàn)大幅拉升，截至收盤(pán)，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)收漲2.52%。

個(gè)股方面，龍湖集團(tuán)漲6%，融創(chuàng)中國(guó)漲5.74%，碧桂園漲4.37%，中國(guó)恒大盤(pán)中一度跌逾4%，最終收漲1.7%。